不動産が伝えたいこと
業者と交渉し、完成した建物が設計図や建築仕様書と異なっていた場合は契約を解除できる旨の特約条項を、入居予定日が遅れた場合は違約金を支払わせる旨の特約条項を取り決めておく必要があります。
売買契約を締結し、まだ物件の引渡しが行われていない段階で、売主である業者が倒産してしまった場合、買主は物件の所有権の取得が著しく困難になるばかりか、すでに支払った手付金や内金の返還を受けることも難しくなります。
宅建業法は、売買代金の一部は全部に充当される金銭で、契約締結から物件引渡し前までに支払った一切の金銭について、これらを宅建業者が返還できない場合に、銀行、信用保証協会、保険会社などが買主に同額を支払う制度を設けています。
農地および採草放牧地については、原則として、土地の売買契約を結ぶだけでは所有権が移転しません。
農地法の規制がありますので、有権の取得のためには行政庁の許可を受けることが必要です農地法は､耕作者の地位の安定と農業生産力の増進とを図るために､｢農地」および「採草放牧地」の権利移転を規制しています。
農地、採草放牧地であることは、登記簿上の地目が｢農地｣、「採草放牧地」になっているという形式的な基準ばかりではなく、土地の利用の現況によっても判断されます。
したがって、地目が「宅地」とされていても、土地が耕作の目的に利用されていれば「農地」に当たり、「農地」以外で主として耕作は牧畜の事業のための採草あるいは家畜の放牧の目的に利用されていれば「採草放牧地」に当たります。
売買契約は有効に締結できます。
買主が農地の所有権を取得するためには､農業委員会は都道府県知事の許可を受ける必要があります(農地法３条)。
農地を購入して宅地として利用しようとする場合は、都道府県知事は農林水産大臣の許可を受けなければなりません。
この許可を受けずに土地の売買などを行った場合は、買主は農地の所有権を取得できません（農地法５条)。
農地の所有権移転までには時間がかかりますので、行政庁の許可が下りることを条件とする所有権移転請求権の仮登記を、売買代金の支払いと引換えに行っておかなければなりません。
売買契約が成立したのに、売主が行政庁に対する許可申請手続きに協力しない場合、買主は契約を解除して損害賠償を請求することができます。
裁判所の判決を得て単独で許可申請を行うこともできます。
許可申請に対して不許可処分が確定したときは、売買契約は確定的に無効となります（最高裁･昭40.12.17判決)。
したがって、買主の代金支払い義務はなくなり、すでに代金の全部は一部を支払っていた場合は、売主に対して返還請求を行うことができます。
買主が売主に対して有する許可申請協力の請求権は債権ですから、契約から10年経過後に時効により消滅します。
これを避けるには、１０年経過前に売主から協力義務を認める文書をとっておくか、裁判所に訴えて義務確認の判決を出してもらうことが必要になります。
競売といえば、以前は暴力団まがいの競売屋が出入りする不健全なイメージがつきものでした。
現在は郵便による入札が、原則競売物件があるときは、裁判所が新聞や住宅情報誌を通じて公告しますので、それらによって知ることができます。
詳細を知るには、裁判所に出向いて調査する必要があります。
裁判所では入札の始まる１〜２週間前から競売物件に関する以下の書類を備えていますので、これにより希望に合う物件かどうかを調べてください。
物件のなかには、第三者の権利関係がからんでいて、買い受けてもすぐに利用できない場合があります。
たとえば、競売物件に借地人等の占有者がいる場合、その占有者をすみやかに退去させることができるかどうかを、入札参加前に判断しなければなりません。
そのためには高度に専門的な知識が必要ですので、必ず弁護士に相談してください。
競売物件には掘出物もあり、現在は誰でも安全に入札に参加することができます。
複雑な権利関係がからんでいることもありますので、事前によく調査し、対策については弁護士に相談することが肝要です。
不動産の代金支払いは、買主と売主の双方にとってきわめて重要な問題です。
売買代金の支払いは、買主が物件の引渡しを受けて、所有権移転登記を受けるのと同時に行うのが原則になっています。
売主が約束の日に物件の引渡しを拒んだり、登記に必要な書類（権利証、委任状、印鑑証明害など）を忘れてきたりした場合は、買主は代金の支払いを拒むことができます。
これを法律用語で｢同時履行の抗弁権」代金支払いと所有権移転登記は同時実際には、売買契約の調印時に代金全額を支払うのは稀で、総額の１払い、残額は後日、登記に必要な書類と引換えに支払うという方法が多くとられています。
調印時の支払いと残額の支払いの間に中間金を支払うことがありますが、この場合にはその支払いと引換えに物件の仮登記を売主に要求するとよいでしょう。
不動産の売買契約は、交渉、契約締結、物件引渡しと代金支払いというように段階的に進行します。
建物が滅失した場合、買主は契約どおり代金を支払わなければならないかどうかは、契約のどの段階において、どのような原因で、建物が滅失したかにより、結論が違ってきます。
売主には、不動産を買主に引き渡すまで、これを注意して管理する義務(善良なる管理者としての注意義務、略して「善管注意義務｣）があります。
したがって、売主やその家族が火事を出し、建物を滅失・穀損させてしまった場合は、売主の善管注意義務違反となり、債務不履行責任が生じます。
建物が滅失し、穀損の程度がひどくて住むことができないような場合には、買主は契約を解除して代金支払債務を免れると同時に、損害賠償も請求できます。
隣家の火事で不動産が類焼し、地震で壊れてしまった場合も、売主は買主に建物を引き渡すことができません。
この場合、売主には建物滅失に関する責任はありません。
このときに買主が代金を支払わなければならないかどうかが、「危険負担」と呼ばれる問題です。
結論を言えば、民法上では、買主は代金を支払わなければならないとされています(民法534条１項)。
古い判例ですが、空襲で滅失した建物について買主の代金債務は消滅しないとした例があります（最高裁・昭24.5.31判決)。
買主が危険負担を負うとすると、買主には何の落度もないのに、建物は手に入らず、代金を支払わなければなりませんから、あまりにも不利益が大きすぎると言わざるを得ません。
このようなリスクを避けるために、契約書に特約条項を入れておく必要があります。
類焼、地震、風水害などが原因で、引渡し前に建物が滅失は穀損したときは、その損害は売主が負担する（滅失した建物の代金を買主に請求しない）という条項を、手付金などの返還についても定めて、必ず契約書に盛り込むことが必要です。
自分の購入した建物が、火事や災害でなくなってしまうことなどあり得ないと考えるかもしれません。
そういう油断は禁物です。
契約書に危険負担の条項がなければ、売主と交渉して必ず特約をつけてください。
土地の実測面積が契約書に記載された面積よりも少なかった場合、代金の減額請求をする方法と、売買契約自体を解除する方法とがあります。
通常、土地を買う場合、買主は土地の実地検分をし、自分の目でその状況を確かめます。
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